Impactul stimulentelor acordate prin contractele de inchiriere in profitabilitatea companiei

Este o practica uzuala ca la inceputul sau la renegocierea unui contract de leasing operational, proprietarul (locator) sa acorde chiriasului (locatar) anumite gratuitati sau stimulente.

Exemple de astfel de stimulente sunt rambursarea ori asumarea de catre locator a costurilor locatarului (cum ar fi costuri de reamplasare, modernizari si amenajari si costuri aferente unui angajament anterior de contract de leasing al locatarului). Alternativ, se poate conveni ca, in perioadele initiale ale duratei contractului de leasing, locatarul sa plateasca o chirie mai mica sau sa nu plateasca deloc.

Din punct de vedere contabil, aceste stimulente trebuie recunoscute atat la locator, cat si la locatar pe o baza liniara, diminuand venitul lunar, respectiv cheltuiala lunara. Baza legala a acestor operatiuni este redata in OMFP 1802/2014 la pct.221-225. Astfel, potrivit pct 223-224 din Reglementarile contabile aprobate prin OMFP 1802/2014, vom dezvolta doua exemple concrete.

1. Exemplu privind contabilizarea stimulentelor in cazul unui contract de inchiriere in care se acorda o perioada de gratie locatarului

La incheierea unui contract de inchiriere pe o perioada de 2 ani (ianuarie N – decembrie N+1), entitatea care are calitatea de proprietar (locator) acorda chiriasului (locatar), persoana juridica romana, un stimulent care consta in acordarea unei perioade de gratie de la plata chiriei, pentru primele 6 luni (ianuarie N – iunie N). Chiria lunara prevazuta in contract este in valoare de 1000 RON. Locatorul opteaza pentru inchiere spatiu fara TVA.

Avand in vedere prevederile mentionate, precum si cele referitoare la contabilitatea de angajamente (efectele tranzactiilor si ale altor evenimente sunt recunoscute atunci cand tranzactiile si evenimentele se produc si nu pe masura ce numerarul sau echivalentul sau este incasat sau platit), locatarul/locatorul va evidentia in contabilitate cheltuielile/veniturile din inchiriere inclusiv in perioada de gratie a contractului, urmand ca de la data primirii/intocmirii facturii sa evidentieze datoria/creanta corespunzatoare.

Astfel, locatorul trebuie sa recunoasca valoarea stimulentului drept o diminuare a venitului din inchiriere, iar locatarul trebuie sa recunoasca valoarea drept o diminuare a cheltuielii cu chiria.

Prin urmare, venitul din chirii obtinut de locator este obtinut numai pentru o perioada de 18 luni, avand in vedere acordarea perioadei de gratie de 6 luni (ianuarie N – iunie N).

Presupunem ca esalonarea stimulentelor primite/acordate de catre entitati se efectueaza pe o baza liniara, astfel incat in fiecare perioada se recunosc drept cheltuieli/venituri urmatoarele sume:

• Suma totala aferenta contractului: 1000 RON/luna x 18 luni = 18.000 RON;
• Cheltuiala/venit pentru fiecare luna a contractului: 18.000 RON/24 luni = 750 RON

2. Exemplu privind contabilizarea stimulentelor in cazul investitiilor efectuate la imobilizarile corporale utilizate in baza unui contract de inchiriere

Avand in vedere prevederile legale (OMFP 1802/2014), investitiile efectuate la imobilizarile corporale utilizate in baza unui contract de inchiriere se supun amortizarii pe durata contractului respectiv. Astfel, investitia efectuata de o societate pentru amenajarea spatiului inchiriat reprezinta o imobilizare corporala si va fi amortizata pe durata contractului de inchiriere.

Contributia pentru amenajarea de catre chirias a spatiului inchiriat este tratata in conformitate cu prevederile legale din OMFP 1802/2014, precum si prevederile contractului de inchiriere si anume:

Cazul 1. Rambursarea de catre locator a costurilor locatarului (ex. modernizari ale activului in regim de leasing si costuri aferente unui angajament anterior de contract de leasing al locatarului)

In acest caz, investitia efectuata de chirias la activul in regim de leasing este considerata stimulent la contractul de inchiriere si se aplica reglementarile contabile aprobate prin OMFP 1802/2014 – punctele 221-225.

Toate stimulente sunt recunoscute drept o reducere a cheltuielilor cu chiria pe toata durata contractului de leasing, pe o bază liniara. In acest caz, toate imbunatatirile efectuate de chirias sunt inregistrate ca mijloace fixe si sunt amortizate in mod corespunzator.

Cazul 2. Locatorul suporta o parte din lucrarile de imbunatatire efectuate si ramane drept proprietarul acestora

Astfel, chiriasul refactureaza proprietarului lucrarile asa cum s-a convenit in contractul de inchiriere si inregistreaza aceasta tranzacție ca cedare a mijloacelor fixe.